Texto para debate - Pra. Dra. Heliana Comin Vargas - ler para aula de 12/03

PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO, FORMAÇÃO DO PREÇO DO SOLO

E A PRODUÇÃO DE LOCALIZAÇÕES

Heliana Comin Vargas



Falar da produção do espaço urbano nas cidades capitalistas, é falar do processo de produção de localizações urbanas, que segundo Villaça (s.d.) é produto do trabalho humano dispendido na construção da cidade, e eu acrescentaria e da inversão de capitais nesta mesma construção. A compreensão da atuação dos diversos agentes que participam neste processo também é fundamental para poder exercer o seu controle.

Inicialmente, é preciso ressaltar, que nas cidades capitalistas é a existência da propriedade privada que norteia a atuação dos diversos agentes da produção do espaço urbano, na medida que esta transforma-se em mercadoria.(Ou seja, adquire valor de troca), com valores diferenciados estabelecidos pelas diferentes localizações, que se traduzem pela sua potencialidade (fertilidade) de desenvolvimento das diversas atividades urbanas.

A localização pode ser definida como atributos locacionais de um ponto do território, que definem suas possibilidades de relacionamento com os demais pontos deste território. Ë produto do trabalho e da inversão sucessiva de capital dispendido na construção da cidade e que pode ter origem externa ao espaço físico que lhe dá suporte..(Villaça s.d.) Isto é, as construções realizadas no entorno de um imóvel bem como as vias e equipamentos sociais implantadas nas proximidades contribuem para uma valorização da localização.

Assim, de acordo com os atributos locacionais, para as diversas atividades urbanas exercidas em determinados momentos, os preços do solo urbano são definidos pelo mercado.

Para entender este processo de formação do preço do solo urbano decorrente da intervenção dos vários agentes responsáveis pela criação de localizações, a transposição da análise de renda fundiária de Marx e Ricardo para o caso urbano é bastante esclarecedora.


1-FORMAÇÃO DO PREÇO DO SOLO


A propriedade fundiária supõe que certas pessoas tenham a exclusividade de determinadas porções do globo terrestre onde sua vontade particular permanece com exclusão de todas as demais.(Marx, 1990)

Como a terra é necessária, primeiramente, para a produção de alimentos, aqueles que a detém passam a exercer um certo domínio sobre a produção, quer no sistema de produção feudal, submetendo os camponeses ao sistema de servidão, quer na economia camponesa de subsistência onde a propriedade da terra é a condição mais vantajosa para que o seu modo de produção floresça.

O modo de produção capitalista, que significa a desapropriação do trabalhador das condições de produção, na agricultura, despoja o trabalhador rural da propriedade da terra e subordina-o a um capitalista que passa a explorá-la para conseguir lucro. Mesmo assim, nem sempre a propriedade fundiária pertence ao capitalista, que interessado na produção de alimentos, passa a se utilizar dela mediante o pagamento de um aluguel. Assim, inicia-se o processo de formação da renda fundiária.

Para a análise deste processo, algumas definições são consideradas importantes:
a) O proprietário da terra é aquele que lida com esta, do mesmo modo que o faz com as mercadorias o seu respectivo dono.
b) O capitalista industrial representa o arrendatário que não detém a propriedade da terra, apenas a aluga.
c) Os trabalhadores efetivos caracterizam-se pelos trabalhadores empregados pelos capitalistas.

O capitalista industrial aluga a terra por uma quantia anual determinada paga ao proprietário, mediante um contrato por tempo determinado. Durante este período, qualquer capital incorporado à terra (benfeitorias) pelo seu arrendatário constitui-se em Capital Fixo ou Capital Terra. Estas benfeitorias, ao melhorar as condições da propriedade, aumentam o seu valor em relação a uma outra terra não capitalizada. No final do contrato, este capital incorporado à terra passa a pertencer ao proprietário da terra, cuja renda fundiária num novo contrato será mais elevada. Isto é, o proprietário passa a receber juros de um capital alheio e se apropria também deste capital sem pagamento de qualquer ônus.

Segundo Marx (1990), alguns autores tentaram identificar o juro com a renda fundiária de forma a justificar a propriedade fundiária. Ou seja, a terra representa um certo Capital que utilizado rende um juro que se identifica à renda fundiária.

Outra forma em que se pode confundir a renda fundiária com juros refere-se ao fato de que, se a taxa média de juros no mercado é por exemplo 5% e o proprietário recebe $200 por ano, seu capital deve montar em $4.000. Este passa a ser, portanto, o valor da terra, apesar de aí não ter sido incorporado trabalho algum.

É a existência da propriedade privada que permite que a terra seja assemelhada ao capital, pois proporciona renda ao seu proprietário.

No entanto, a renda fundiária auferida não é a mesma para todos os proprietários, fato este que decorre das diferentes condições naturais ou artificiais das propriedades, fazendo surgir rendas diferenciadas.


2 - RENDA DIFERENCIAL


Para entendermos a formação da renda diferencial é necessário primeiramente entender como acontece a formação dos preços dos produtos.

Os preços de venda dos produtos se identificam aos preços de produção, que se compõe do preço de custo mais um certo lucro determinado pela taxa geral de lucro do mercado, incidente sobre o capital global adiantado, consumido ou não.

Num determinado estágio de desenvolvimento sócio-econômico, este preço de mercado é determinado pelo trabalho socialmente necessário para a produção destes bens. Qualquer alteração no processo de produção que origine uma diminuição nos custos de produção levará a um lucro suplementar, já que o preço de mercado para esse bem está determinado a priori. Portanto, este lucro não se realiza no processo de circulação e sim no processo de produção.

Transpondo esta análise para o produto gerado no solo urbano (edificações), o seu preço se origina em outras fontes que não o solo urbano. Isto é, são provenientes da produção dos materiais empregados na construção. Portanto, independentemente do solo urbano, pode-se chegar à um preço geral de produção por m2 de área construída de igual qualidade.

Assim, segundo Lefèvre (1979) as diferenças dos preços de apartamentos de igual padrão de qualidade, estariam representadas pelas diferenças de localização que nas cidades grandes tendem a diminuir devido, principalmente, às facilidades de transporte e a disseminação de equipamentos (escolas, comércios, etc).

Como se consegue então este lucro suplementar, que caracteriza a Renda Diferencial?

A redução do preço de custo e, portanto, o aparecimento de um lucro suplementar pode advir de dois elementos fundamentais que permitem uma variação generalizada da renda.

O primeiro deles refere-se à variação na fertilidade do solo, (o que em alguns casos pode constituir-se num dom natural restrito e monopolizável), e na localização das terras. Estes dois elementos, segundo Marx (1990), aparecem na propriedade rural, independentemente, do Capital. (Renda Diferencial I)

Outro fator de extrema importância refere-se ao emprego intensivo de Capital ou de uma nova tecnologia, o que poderá propiciar um aumento de produtividade e, portanto, redução dos custos unitários. No entanto, a concorrência capitalista pode eliminar essas diferenças (Renda Diferencial II).


2.1.Renda Diferencial I

Segundo Ricardo( Marx, 1990), a renda diferencial é a diferença entre os custos de produção obtidos com o emprego de iguais quantidades de Capital e Trabalho. E Marx acrescentou: em áreas de terra de tamanhos iguais. Esta renda diferencial que são independentes do Capital e do Trabalho advém do fator fertilidade do solo e localização.

a) Fertilidade.

A fertilidade do solo que varia devido às diferentes composições químicas da terra arável, e que é um dom natural, pode ser alterada com o desenvolvimento científico. Portanto, para a análise da renda diferencial originada pelas diferenças na fertilidade, deve-se supor um determinado momento de desenvolvimento tecnológico generalizado.

A utilização do melhor solo num primeiro momento, define um preço geral de produção que será o menor possível. Se a demanda por esse tipo de produto aumentar, justifica-se a utilização de uma terra de qualidade inferior para aumentar a oferta. Isto acontece porque o aumento da demanda leva a um aumento do preço, o que garante a mesma margem de lucro geral no mercado para a produção nas terras de pior qualidade. Este aumento de preço dos produtos gera um lucro suplementar para os produtores das terras de melhor qualidade, que será apropriado pelo proprietário na forma de renda diferencial decorrente da maior fertilidade de suas terras.

Assim, desde que haja um aumento de mercado, serão utilizadas sucessivamente as terras de menor fertilidade, o preço dos produtos elevar-se-ão, e as taxas de lucro geral do mercado tenderão a se manter pela concorrência. Assim o preço dos produtos são determinados pelo custo de produção das terras de pior qualidade, que passa a ser o regulador do preço de mercado.

b) Localização

Quanto à localização, Marx faz uma pequena referência ao fato de que localização e fertilidade podem atuar em sentidos opostos, ou seja, um terreno pode estar bem situado e ser pouco fértil, ou vice-versa. A melhor localização poderia traduzir-se em proximidade ao mercado, inserção dentro de áreas mais férteis, que em muitos casos justificaria começar-se pela exploração de terras menos férteis já que as de melhor qualidade encontram-se em regiões de difícil acesso, o que aumentaria sensivelmente os custos de produção.

Analogamente ao ocorrido quanto à fertilidade, a melhor localização pode propiciar um lucro suplementar que também se caracteriza em Renda Diferencial.

No caso urbano, a fertilidade tende a coincidir com localização, no sentido de ser fértil ao desenvolvimento de determinadas atividades que o local permite, mais facilidade para construção e outras facilidades decorrentes de legislações de uso e ocupação do solo.

2.2.Renda de Monopólio

A Renda de monopólio é uma caso especial da renda diferencial 1.

Para Marx (1990) a explicação da renda de monopólio pode ser realizada através da comparação da produção agrícola de suas áreas que utilizam fontes de energia diferente:a utilização de quedas d’água e a utilização de máquinas a vapor.

Se a produção de determinados produtos utiliza máquinas a vapor de forma generalizada, é este tipo de produção que determinará o preço de mercado deste produto. Qualquer elemento introduzido que diminua o custo de produção, possibilitará a obtenção de um lucro suplementar ao seu produtor, pois o preço de mercado se mantém.

No caso da utilização de uma força natural, queda d’água, a qual não é criada pelo trabalho do homem, e grande parte das vezes não é generalizada, a diferença das demais terras, cria um lucro suplementar ao seu proprietário por diminuir seu custo de produção com a geração de energia.

Este lucro suplementar, originado do emprego desta queda d’água, não provém do Capital, mas da utilização pelo Capital de uma força natural exclusiva. Este lucro, portanto, transforma-se em renda fundiária por decorrer não do capital, mas da existência de uma força natural restrita, separável do capital e monopolizável. A esta renda originada por uma condição natural rara, chamamos de Renda de Monopólio.

Transportando esta análise para o setor urbano, Lefèvre (1979) salienta que as grandes diferenças naturais apresentadas pelas diversas partes da cidade, se sobrepõem ao preço geral de produção das edificações, (e eu diria das localizações também), elevando sensivelmente o preço do produto final, pelo aparecimento da renda de monopólio. Isto explica que um apartamento em Ipanema no Rio de Janeiro, atinja preços muito superiores a outros apartamentos de igual qualidade em outros locais.


2.3.Renda Diferencial II

A Renda Diferencial II refere-se à diferença entre os produtos obtidos pela diferença de emprego de Capitais.

A aplicação de capital acima da média pode produzir lucros extraordinários, e abaixo dela, não obter nem o lucro médio. Por exemplo, a aplicação de um determinado capital na melhoria da fertilidade da terra poderia proporcionar a duplicação da produção. Da mesma forma a mesma quantidade de capital destinada à irrigação poderia também dobrar a produção. Se aplicássemos estas duas quantidades de capital para realizar estas duas melhorias simultaneamente (aplicação intensiva), o aumento de produção poderia ser maior do que quatro vezes. Isto significa que maiores parcelas de capital podem aumentar o nível de eficiência da produção.

Dessa forma analisando-se dois países em que fossem iguais os preços de produção e as diferenças entre tipos de solos se equilibrassem, e igual massa de capital aplicado, sendo que em um país a forma de aplicação dos capitais fossem sucessivas em áreas limitadas (intensivo), e no outro se realizassem investimentos paralelos em áreas mais vastas (extensiva); a renda por unidade de área e portanto, o preço da terra seriam maiores no primeiro país do que no segundo, por unidade de área ainda que a massa de renda gerada fosse igual nos dois.

Não podemos esquecer também que depois de um certo volume de aplicação de capital sobre a terra, começa a se manifestar a lei dos rendimentos decrescentes. O acréscimo de unidades produzidas por unidade de capital aplicada passa a ser cada vez menor.

Isto significa que a fecundidade decrescente dos capitais adicionais pode acarretar um aumento do preço de produção, queda na taxa de lucro e constituição de rendas diferenciais mais elevadas, analogamente, ao ocorrido na análise da renda diferencial I se os terrenos piores estivessem sucessivamente sendo cultivados e, assim, regulando o preço de mercado dos produtos.

No caso urbano passado o primeiro momento, a localização (fertilidade), passa a ser melhorada pela aplicação sucessiva de capitais, isto é, da própria construção da cidade e das ações sobre ela ( investimentos diretos e indiretos)

A análise da renda fundiária realizada para a produção agrícola, quando realizada para a área urbana necessita de análises mais direcionadas. Isto porque, no setor urbano não existe uma diferenciação clara entre Renda de Monopólio, Renda Diferencial I e II.

O fator localização que aparece claramente definido por Marx (1990) na análise da renda diferencial I da produção agrícola, passa a ser um elemento altamente complexo no caso urbano.

3. FATOR LOCALIZAÇÃO NO CASO URBANO

Para Marx, a localização é um dado natural, isto é, uma terra de baixa qualidade, ao estar inserida dentro de áreas bastante férteis, passa a ser utilizada mais rapidamente do que as terras férteis mais distantes se constituindo em renda diferencial I. É por isso que Marx coloca que a fertilidade e a localização agem em sentido inverso. Uma localização boa e baixa fertilidade do solo podem oferecer as mesmas condições de produção do que uma localização ruím e alta fertilidade.

No caso urbano, a localização e a fertilidade praticamente coincidem. A localização urbana só aparece como um dom natural no momento inicial da formação dos centros urbanos. Posteriormente, ela passa a ser produzida, como a fertilidade que pode ser melhorada. Do mesmo modo, a fertilidade de uma área urbana, pode estar ligada a sua capacidade de rentabilidade, para as diversas funções urbanas decorrentes das localizações melhores, ou das possibilidades de construção, tipo de solo e coeficiente de aroveitamento.

Na realidade; a localização urbana, resulta da ação do homem sobre a Natureza, exercida num determinado objeto de trabalho, que envolve necessariamente um terreno, através de meios de trabalho, mas que podem não ser aplicados nele e sim, fora dele.

Se capitais são investidos fora de uma determinada área em questão, ou seja, se um proprietário não permitir ao arrendatário inversões de capital na terra no sentido de transformá-la em terra capital, alguém outro (particular ou Estado), construindo uma ligação entre a terra e um mercado consumidor, pode propiciar um aumento no valor desta terra através de inversões de capital realizadas indiretamente. E desta forma, poder-se-ia dizer que o seu proprietário começará a receber renda diferencial II ( se adotar-se que a terra mudou de localização), ou juros dos capitais investidos (se adotar-se que a terra virou terra-capital).

Nas cidades grandes e em locais onde os serviços de infraestrutura, transportes, equipamentos comerciais, educacionais etc, estão amplamente distribuídos, as diversas localizações passam a se nivelar, não aparecendo grandes diferenças nas rendas diferenciais.

Se grandes investimentos produzem uma boa localização e se ela só pode ser produzida através desses investimentos, verifica-se uma superposição entre renda diferencial I e II.

Outro elemento que poderia estar ligado à fertilidade e à localização na área urbana, pode referir-se às legislações de uso e ocupação do solo, que podem transformar determinadas áreas urbanas em zonas de alta fertilidade em termos de possibilidade de área a ser construída (coeficiente de aproveitamento alto) e outras com sérias restrições à construção e, portanto, pouco férteis (baixo coeficiente de aproveitamento).

Por outro lado, a própria renda de monopólio, no caso urbano, parece estar ligada à localização mais agradável e quase exclusiva, pode-se verificar também que esse local monopolizável pode ter sido produzido, exemplo disto poderia ser o bairro de Vila Nova Conceição, onde encontram-se os preços de terreno mais caros de São Paulo, tendo como privilégio a vista e a proximidade do parque Ibirapuera, facilidade de acesso a equipamentos e transporte.

Outro agravante para a compreensão da formação da renda fundiária, provém dos diferentes requisitos para a instalação de usos urbanos diversos.

O comércio e a indústria em um determinado estágio de desenvolvimento urbano, preferem os terrenos mais bem situados para o desenvolvimento de suas atividades, mesmo a preços mais elevados (Proximidade da fonte de matéria prima e do mercado consumidor, facilidade de acesso). Pois mesmo pagando aluguéis maiores, a rentabilidade pode ser maior.

O mesmo não acontece com a produção de apartamentos, cujos terrenos mais caros, diminuem as taxas de lucro para o produtor de habitações. O que também nem sempre é verdade, pois esta diferença de preços é repassada ao consumidor.

Deve-se ressaltar também, que a hierarquia dos elementos locacionais que valorizam determinadas localizações na área urbana, com a homogeneização do território, difusão dos meios de comunicação e facilidades de transporte, tem se alterado bastante.

Mudanças na qualidade, junto aos grandes centros urbanos, quanto ao que significa morar bem, também alteram a preferência dos consumidores, fazendo-os preferir ”morar longe do centro poluído, mas perto do verde”.

A escassez de terra urbana nas áreas mais centrais, leva fatos como este ao extremo, fazendo com que a especulação imobiliária force a demanda através da oferta.

Para os demais usos, como o industrial, o desenvolvimento tecnológico que vem sendo atingido, permite cada vez mais que as indústrias sejam “Foot Loose”, aumentando sucessivamente a quantidade de localizações alternativas, onde as rendas diferenciais tendem a zero.

Quanto ao uso comercial, o capital imobiliário, tem conseguido aumentar sua renda diferencial I e II, pela invenção de fórmulas como o fenômeno Shopping Center, que utiliza, além de grandes investimentos de capital para criar localizações privilegiadas, todos os meios de comunicação possíveis, para forçar a demanda através da oferta.(Vargas, 1992)

No sistema capitalista, quando a demanda tende a se reduzir, não pressionando os preços e não aumentando o lucro suplementar, a oferta passa a procurar outras formas de indução para atrair a demanda, criando necessidades novas e levando a aquisição sucessiva de bens diferenciados (embora apenas na aparência) que marquem uma diferença social.

4.OS AGENTES DE PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO

Os agentes que participam, ativa ou passivamente na produção do espaço urbano podem ser então identificados : proprietário fundiário, empresas, Estado, promotores imobiliários, grupos sociais excluídos.

PERFIL DOS AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO

INTERESSES E CONFLITOS ENTRE OS DIVERSOS AGENTES

BIBLIOGRAFIA


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